不動産投資初心者が失敗しないために理解する不動産の基礎知識：不動産の特性６つ 編

こんにちは、あなたの心に寄り添う不動産・投資アドバイザー、ユキーナ ・サントスこと富塚祐子です。

コロナで、将来の収入の不安が出てきた方がいらっしゃると思います。

このような方からも、不動産投資を考えたいけれども何から勉強したらいいのか?という話をよく聞きます。

 

これですね。

ボロ戸建てでラクラク稼げる

明日からでも家賃収入が入ってくる

リッチな大家になって安泰

このような記事やお話をよく聞きます。

このような方たちが、どのように勉強して投資の実践をやられているのかわかりません。

またこのような方たちが、何十年も利益を出し続けているのか?ここは私には分かりません。

このようなお話をして申し訳ないです。

けれども、市場がどんな状況になろうとも、知っておいて損は無い、不動産の本質をお話ししようと思います。

私がお伝えしたい不動産の本質は次の6つです。

ひとつづつ説明しますね。

 

１　持ち運びできない　不動性　もっていて安心できない。

まず1番最初はこれですね。

不動産は、お金や貴金属のように持ち運びができないのです。

それは当たり前の事、と言われるかもしれません。

でも持ち運びができないから、「誰が持っているか」をしっかり表す仕組みが必要になります。

これが不動産登記制度です。

これからご自身で、不動産の投資を始めようとされる方ならば、必ず知っておいた方が良い知識だと思います。

宅建の勉強教材などで、不動産登記法の項目だけをさっくり見ると仕組みが大体理解できます。

登記制度は、今はほとんどがコンピューターになっていますから、すぐに自分が買いたい不動産の登記簿を見ることもできます。

ちなみにご自分の自宅や、実家の不動産など、いちど登記簿を取り寄せて理解してみるといいかもしれませんね。

自分が、手に持って歩けないので、誰かこれを管理をする人が必要になります。

誰がどのように管理をするか、それにいくらかかるのか、

これも不動産の事業計画や収支を考える上では必要になります。

登記の知識や、管理の知識、管理費の相場等は理解しておいた方が良いと思います。

さらに、日本では土地と建物は別の不動産だ、ということも理解しておかれるといいと思います。

土地の所有者=建物の所有者とは限らない、これを理解しておくだけでも、借地借家の制度を勉強しやすくなります。

 

２　永続性・なくならない（非償却性）

次はこれですね。

「なくならない」ということです。

地球に隕石が落ちて、一定の土地が海底に沈んでしまった、

こんなことがない限り土地は消滅しません。

建物は年数が経ってくると、価値が減っていきます。

私たちの身の回りにある資産は、ほとんどがこのように年数が経つと価値が減るものばかりです。日本の建物もそうです。

余談ですが、他の先進国では、いちど不動産を購入すると、インフレに応じて物価が上がっていきます。

建物であっても、減価償却で価値がどんどん減っていくという概念はあまりありません。それよりも、物価上昇の方が大きいのです。

ですから他の先進国では、インフレを回避するために、一般の方々でも不動産に投資をしています。

特にヨーロッパでは、30代40代で、まず不動産への投資を始めます。

そうしないと、一向に貧困から脱出することができないと言われています。

これと日本を比べてみると、先進国の中でも不動産価格が上昇しないのは、日本ぐらいだと思います。

もちろん為替のリスクもありますが、アメリカやヨーロッパなど、海外の不動産を持っておく、と言うのも1つのリスク回避かもしれません。

日本では、不動産の価値は必ず上がる、これはもう言えないと思います。

けれどもおおざっぱに言うと、土地などは、現状維持が見込めるかと思います。

ここはもう価値が下がってしまって、この先上がる見込みが少ない、価値は下がるだろうな、と思うエリアがあります。

それがいわゆるニュータウンです。多摩ニュータウン、港北ニュータウン、など、昭和の40年から60年にかけて、大規模に開発された地域です。

このようなところは人口が減ってしまい、さらに高齢化が進んでいます。

需要が少なくなっていますので、この先大幅な値上がりは見込めないと思います。

けれども、このような地域でも1つ救いがあると私は思っています。

それは、外国人が住んでコミュニティーを作るということです。

「遅かれ早かれ、日本は移民を受け入れる」と私は思っています。

その時に、それまでにできた団地が大量に空いているのであれば、移民の人たちにとっては願ったり叶ったりなのです。

今後、このようなニュータウンの不動産価格が維持される、あるいはあがっていくとしたら、大量の移民の受け入れがあった時だと思います。

 

３　個別性

 

 

次はこれですね。世の中に2つとして同じ不動産はありません。

同じマンションの隣り合った住戸であっても、窓からの景色が微妙に違います。

全く同じものは2つとしてない、これをよく理解されるといいと思います。

これを理解すると、あの時買えばよかった、あの時あそこで契約しておけばよかった、と後悔することが少なくなると思います。

その意味では、「不動産選び」は、配偶者やパートナーを選ぶことと似ています。

全く同じ人は世の中に2人といないのです。

それでは、どうすれば自分の好みに合ったものを選べるのか?と言うと…

不動産については、まずたくさんいろいろなものを見てみることをおすすめします。

こちらのブログでも書いているのですが、ただ漫然と見るのではなく、数字に落とし込んで比較をしてみることが大切ですね。

こうすることで、一つ一つの不動産が、

どれだけ自分の求める条件を満たすのか、

どれだけ自分の条件からかけ離れているのか?

これがわかってきます。

４　収益性

 

次はこちらです。

たくさんの方が、意外に気づいていないのですが、不動産は収益を生み出すことができます。

ヴィンテージ物の時計を持っていたとしましょう。

この時計は自分で身につけるか、あるいは倉庫に保管しておくかのどちらかでしょう。

その間は全くお金を生まないのです。

けれども不動産は、人に貸したりすることで賃料(収益)を生み出すことができます。

私が不動産の仕事を始めたのは、昭和の終わり、平成元年位からですが、

当時に比べて今の方が、一般の人がより不動産投資に関心を持っているような気がします。

それに比べて、不動産の価格は今の方が上がりすぎています。

ですので、より良い利回りを得る不動産、これを見つけるのが難しくなっていると思います。

その中でお勧めしたいのは、今あるものを最大限に活用すると言うことです。

実家の土地建物、駐車場スペースが3台ぐらい取れる、周りには駐車場が少なさそうだ、

となったら、まずこちらを駐車場スペースにして貸してみる、これもありだと思います。

不動産投資というと、新しく何かを購入しなければいけない、

と考える方も多いのではないでしょうか?

けれどもすでにあるものを利用して、収益を埋める体質にする、これが1番リスク少なく始められる方法だと思います。

私は今から20年ほど前に、すでにシェアハウスを始めていました。

ルームメイトはイタリア人に限っていました。

自分の自宅で、

• 家賃を抑えることができて、
• イタリア語の練習ができて、
• イタリア料理を学べる、

今から考えるととってもお得だったと思います。

こういう工夫があったので、留学の費用も貯めることができました。

５　市場性　値段がいくらかわからない

 

 

次はこれです。

私が言うのもなんですが、不動産の価格はあってないようなものだと思います。

大変申し訳ないのですが、素人の方が、相場を判断するには難しいのではないかと思います。

そして、不動産投資を考えるのであれば、最低限の投資採算分析をできるようにすること、これをお勧めします。

私の過去のお客様の話をしますね。

前回お話ししたような自営業の事務所、居宅を売却しようとされていました。

最初は10くらいの値段で出されていました。相場は5-7位です。

リーマンショックの前までは、とてもイケイケでしたから、このぐらい強気な値付けをされていたのだと思います。

それでは誰も買うことができない、融資もつかないので、何ヶ月も売れないでいました。

それをリーマンショック後になって、何を血迷ったのか、価格を15まで上げられました。

立地がとてもよかったので、他の不動産業者さんが、そんな安い値段で出していてはダメだ、自分たちがもっと高い値段で売ってやる、とお話をされたようです。

ほんとかどうかわかりません。

この大家さんは、ご自分の土地・建物を売る事はできませんでした。

わずかな指値でうる機会もあったのですが、それを逃してしまいました。

何をすることがその土地の価値を最大限に生かすのか?

どんな使い方をしたらその土地が最大限に価値を発揮できるのか?

最初にこのような分析をされるとよかったですね。

そしてそれをもとに、簡単に収支を計算してみると、自分の土地が売れる価格帯(幅)が出てくると思います。

その幅の中で上の方を目指して売却活動する、このようなやり方が取れればよかったのではないかと思います。

ちなみに5から7というのは、下記のシミュレーションをして算定した価格です。

その土地上の既存の建物を取り壊してマンションで売った場合の価格は５

既存の建物を使いながら、特別に高い賃料を払うことができるテナントさんをつけた場合の価格は７という分析です。

ですから、このような計算をすれば、実際のところ、15で買う、まともな買主がいることはわからないはずです。

もっとも15で買う人がどこを探してもゼロだ、とは言い切れないのですが…

それもこれも、不動産の値段については素人の方で判断するのが難しいからだと思います。

ですので不動産投資を考えるのであれば、少しでもこうした投資採算の仕組みを勉強されると良いと思います。

私のブログでもまた機会を見てお話しさせていただきます。

６　換金困難性

 

これはとても大切な特性です。

お金に困った場合、株式はすぐ売ってお金回に帰ることができます。

ルイヴィトンのカバンや高級腕時計などは質屋に持っていけばすぐお金になります。

けれども不動産というのは今日売りたいと言ったからといって明日お金に変えられるとは限らないのです。

もっともタイミングよく進んだ場合でも最低ヶ月、長いときには半年から1年、それ以上かかると覚悟しておいたほうがいいと思います。

ですので、自分が持っている資産のほとんどの不動産に変えてしまうと、このような差も出てきますので、資産の持ち方は、慎重に考えたほうがいいですね。

まとめるとこちらです。

 

この中でも特に重要なのは、

４、どうやってお金を生んでくのか？

５、それをどうやって数字で判断するのか？

ではないでしょうか？

不動産投資をされる方、には宅建などの資格試験の勉強資料をみてみることをお勧めします。

わかりやすく書いてあります。

合格しなくてもいいので、みてみましょう。

勉強したことは役に立つと思います。

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

 

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