不動産鑑定士が教えるマンション購入で失敗しない１０のポイント

こんにちは、あなたの心に寄り添う不動産・投資アドバイザー、ユキーナ ・サントスこと富塚祐子です。

初めてマンションを買おうと考えている方に、マンション購入で失敗しない１０のポインをご案内します。

私は過去３０年、マンションも含め延べ約２万件の物件を調査してきました。ここから得たヒントをお話します。

まとめると次の項目です。

 

ひとつづつ解説しますね。

1.条件と優先順位を決める

立地・築年・グレード・間取りなど、これだけは最優先という条件をきめておきます。

まず最重要がこれですね。私のお友達や、お知り合いの方から、よく家を探している、マンションを買いたいと思っている、という相談を受けます。私は、物件のグレードや品質等についてはお話をすることができますが、最終的に良い物件が見つからない、決めることができない、それはこの条件や優先順位が決まっていないから、ということが多いです。

ご自身にとって、これだけは妥協できない条件、ここを見つけるのが大変なのですね。

駅近だと思ったけれど、かなり古かった、

駅から近くて、中身も綺麗だったけど、日当たりがいまいち、

中がすごく気にいったけど、やっぱりよくよく考えると、あの距離はどうしても歩けない、

このようなお話はよく聞きます。

やはり自分の中で、これだけは譲れない条件、それを考えておくと、効率的にマンション選びをすることができます。

このときのポイントは、頭の中で考えているだけではなくて、実際に条件を書き出してみるといいですね。スマホのメモ機能に入れておく、というのもいいですね。

2.数字で比較をする　

なんだ、そんな当たり前なことやってるよ、と言われるかもしれません。

皆さん、素人の方(当たり前ですが)は頭の中で、なんとなくA物件とB物件を比べているだけで、しっかり数字で比べることをしてないのですね。

 

自分が希望するマンション、いくつか候補があると思います。

その一つ一つについて、販売価格を、専有面積で割ります。

そうすると、1平米あたりの面積が出てきますので、これを比較するようにしましょう。

 

インターネットなどで、出ている募集中のマンションも気になるものがあったら調べてみます。

そしてそれを、ちょっと大きめの地図に書き込んでみると良いでしょうね。

 

こうすることで、全体の相場観を掴むことができます。

そして、著しく高い物件、安い物件がわかると思います。

これをもとに、次の「歩いてチェック」をしてみることです。

こうすると、「ばかに安い物件」の理由がわかることがあります。

そうすると、バカ高い物件、あるいはなにか「いわく」付きの物件を掴むことが少なくなると思います。

余談ですが、私たちプロは必ずこうした作業をやっています。

このような地図への落とし込みから物件の比較をしっかり行うのですね。

3.必ず歩いてチェックする

これは物件の場所にもよりますが、私はこの「歩いてチェックする」ことを必ずやっています。そして同じように、一般の方にも歩いて物件をチェックすることをお勧めしてます。

この時に自分が迷っている物件と他の候補物件、ネットで出ていた売り物件等があったら、合わせてぐるっと歩いて回ってチェックします。

大体、半日から1日ぐらいかかることもあります。

こうすることで、地図や、パンフレットではわからなかった実際の状況が分かります。

近くに精神病院や刑務所などの、あまり好ましくない施設がある、このような施設を発見することもできます。

また実際のスーパーや学校、幼稚園など、生活に便利な施設がどこにあるかをしっかりチェックすることもできます。

また、どんな人たちがそこに住んでいるのか、住民の社会的なステータスのようなものも知ることができます。

こうして歩いてみることで、その地域を良く知ることができるので、ぜひ歩いて見て回ることをお勧めします。

4.雨の日と夜にもチェックする

これもとても大切です。

よく、家探しをする方は、晴れてる日に家探しをしてしまいがちです。

もちろんそれも構いません。

けれども買う前に最低1度は雨の日と夜に物件を見に行くことを勧めます。

雨が降ると、晴れているときには問題にならない点が気にかかったりします。

道路がやたらと混んでいたり、近くの川の水位が上がっていたり、坂道が意外にきつく感じたりするかもしれません。

また夜見に行くことも大切です。

昼間明るいと思っていたのに、夜になったら街灯があまりなかった。

あるいは、公園の横の道が薄暗くなっていて遠回りをしたくなった。

こうした情報も雨の日は夜に見に行かないと分かりません。

ですので、雨の日と夜にしっかり見ていくことをお勧めします。

5.社歴の浅い会社のマンションは避ける

私は過去、3回位、バブルの時とそのバブルがはじけた時を経験してます。バブルの時は、新興の不動産会社が現れます。景気が良くなってイケイケドンドンでマンションを建てています。

けれどもそれが、バブルがはじけて倒産したり、どこかに売却されたりしています。

そうなってしまうと、管理や、修繕もなかなかすぐにできなくなることがあります。

共用部分のエレベーターが壊れているのに、なかなか直してもらえないまま、その状態で何ヶ月も過ごさなければならない、こんなことにもなりかねません。

ですので、社歴の浅い会社が作るマンションは、できれば避けたほうがいいと思います。

6.巨大なマンションはさける

これは「建替え」のしやすさです。

昭和40年、50年代に作られたマンションは、老朽化が激しくなってきます。

このようなものが次第に建て替えもされるのですが、所有者の数がたくさんだとその合意を取るのがなかなか難しくなります。

ですので、そうですね200戸以上住んでいる巨大なマンションは、私はあまり買わないようにしますね。100戸以上でも、とても良いマンションなら、購入を考えるようにします。そしてなるべく早い時点で売却するようにします。

7.キバツなデザインのものは避ける

バブルがはじけると、借金が多い物件が市場に出てきます。

私はこのような借金が多くて売れない物件を、過去たくさん評価をしました。

なぜか、奇抜なデザインのものが多かったです。

そしてこのような物件は、やはり売りにくいのですね。

ですので、自分がいいなと思った物件でも、家族や知り合いなどを連れて行って、「デザインをどう思いますか？」と聞いてみるのもいいかもしれません。

そして、評判が悪いマンションは、やっぱり避けたほうがいいかもしれませんね。

8.天井高に特に注意する

最近のマンションは、それなりに天井の高さも高くなってきました。

けれども、とても良い場所にあっても、なぜか天井高が低い物件があります。

おそらく、マンションの業者が、販売する床をたくさんとって、収益を増やすために、一部天井高を低くしたのかもしれません。

この先は、住宅の欧米化が進みますので、天井高が高くなると思われます。

天井の高さが高いと、冷暖房の効きが悪くなるということがあるかもしれません。

けれども、日本人の生活様式がますます欧米化していきます。

そしてもっと最新のものに変わっていきます。

そうなったときに、「天井の高さ」はどうにもならない要素です。

建物自体を立て直すしかないのです。

ですから最初からなるべく天井高が高いものを選んでおいたほうがいいと思います。

9.地域の将来像を考える

そのマンションがある地域がこの先10年後にはどうなっているのか?これを考えてみると良いかもしれません。

今中高年の住民が多い、となるとこの先10年はもっと高齢者が多くなっていくでしょう。その中に住んでいく気持ちがあるのかどうか、付近に子供を育てるような環境ができているのか?これらもまた大切な要素かと思います。

10.地震リスクを考える

10年に1回、大きな地震が起こると言われています。

今、２０２０年は、前回、２０１１年の東北大震災が起こってから約10年位です。

東北大震災の時に、大きな被害を受けたのはやはり湾岸の地域でした。地盤の液状化や建物の外側にヒビが入ったりということが多かったです。

できれば建物の耐震、制震、免震の構造なども調べておかれるといいと思います。

そして、可能であれば、地震についてどのような対策をとっているのか?

これをまずマンション販売業者や開発業者に聞いてみると安心できるかもしれません。

さて、もう一度まとめてみると、マンション購入で失敗しないポイントは、以下です。

 

この中でも、特に大切なのは1番です。

間取りが気に入らなくても、あるいはインテリアの状況や内装の改装によっては自分が満足できるものに変えることができるかもしれません。

Pinterestなどを利用して、すてきな改装・間取りをチェックしてみるのもいいですね。

こうして、どうしても妥協できない条件について、普段から考えておくことも大切です。そしてなるべくたくさんの物件を見てみることをお勧めします。多くの方が言われると思います。たくさんのものを見ると、自分がものを見る目が育ってきます。

上の2番で述べているように、数字と合わせてその物件の価値を見てみると、あとでがっかりすることも少ないと思います。

弊社のメルマガでは、このような不動産情報もお届けしています。

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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