大家さん必見、高利回りが期待できる不動産有効活用法 その１

こんにちは、あなたの心に寄り添う不動産・投資アドバイザー、ユキーナ ・サントスこと富塚祐子です。

私の周りは、アラフォーアラフィフが多いです。そうなると相続問題や、自分の不動産を購入するなど、いろいろな不動産に関するご相談いただきます。

私は、不動産やビジネスの分野だけではなく、他の分野の方々ともお付き合いさせていただいてます。私は30年以上不動産について携わっていること、これまで2万件程度の物件を評価していること、などから、私の意見を聞いてくださる方がいらっしゃいます。

 

ポイントはズバリこれです。

 

最初に１－３を解説します。

１　用途地域・道路を調べる（法規制）

まず1番最初はこれ、法律の規制を確認するということです。

特に注意するのは

都市計画法上の用途地域と、

建築基準法上の道路の関係です。

「都市計画図　〇〇市」と検索に入れると、不動産が所在する市町村の都市計画図を見ることができます。

今はほとんどの市町村で、インターネットでの都市計画図の閲覧が可能です。

ここで、ご自身がお持ちの不動産がどの用途地域になるかを確認します。

意外と皆さんご存知でないのですが、用途地域というのは行政が行う一種の区分けです。

この地区は、住宅をメインにしましょう。

そしてこちらの地区は、レストランやバー、ショッピングモールなど商業の用途をメインにしましょう。

このような区分けを市など行政主体が行います。

よく、実家の不動産を相続したらカフェをやりたい、自分でレストランをやりたい、士業の開業用事務所にしたい、というお話を聞きます。

もちろんそのような夢や目標を持つのは大切なことです。

その夢に向かっての第一歩は、用途地域を調べてみよう、これです。

第一種低層住居専用地域などでは、そもそも店舗ができません。

ですから必ずこの用途を調べてみてください。

用途がわかったら、その「用途地域　　　建築可能用途」で　Google検索などで調べてみると、どんな用途のものが建築できるのか?これが分かります。

用途地域のWikipediaです。一覧表がでています。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%94%A8%E9%80%94%E5%9C%B0%E5%9F%9F

通常、用途地域と合わせて容積率が決められています。

この容積率もあわせて、都市計画図で確認をしておくと良いでしょう。

敷地の広さが10だとします。

この敷地が入っている地域は、容積率が200%と指定されていたとします。

そうすると10の200%は20です。

建物の延床面積(=各階の床面積を合計したもの)が、20までは認められているという意味です。

さらに次に、建築基準法上の道路について説明します。

建築基準法に従って、建物を建築するには、建築基準法上の道路に2メートル以上接していることが必要です。

これは、こちらの法律にも詳しく書いてあります。また役所に行って、調べてみると詳しいことがわかります。自分が相談したい物件の地図等を持って役所に行くと、その物件の前面道路が建築基準法上の道路に該当するかどうか、これを教えてくれます。

ちなみに、横浜市のWebではこのように書かれています。

https://qa.city.yokohama.lg.jp/search-detail/1787/

もしこの建築基準法上の道路に該当しない場合、原則としては、建物を建築することが難しくなります。それでも全く可能性がないわけではありません。何らかの手段を講じることができます。どのような方法が取れるのか、これも併せて聞いてみると良いでしょう。

道路によって、建てられた建物の大きさに制限がかかります。

先程の容積率が200%の地域を例にしましょう。

あなたの持っている土地がこの200%の地域に入っていたとします。

けれども前面の道路は建築基準法上の道路、道路の幅員(幅のこと)が4メートルでした。

この場合、住居系の地域で4(道路幅)× 4(住居系の乗数)の160%が上限となります。

詳細はこちら「容積率　Wikipedia」

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%AE%B9%E7%A9%8D%E7%8E%87

用途地域と前面道路について調べる。

これが大切です。

この2つがわかるだけで、どれだけの建物が建てられるのか?

どんな用途が建てられるのか?この2つが分かります。

これをもとに、儲かる用途について考えていけばいいのです。

２　地域にあるもの、ないものを調べる

次に、地域について考えてみます。

ご自分の保有物件を中心に、そうですね少なくとも1キロ圏内をぐるりと歩いてみてはいかがでしょうか?　今はGoogleマップを使うと、簡単に距離がわかります。

だいたい１ｋｍのところにある建物などを目印に歩いてみましょう。

東西南北、ぐるっと歩いてみてください。

どのような建物が多いでしょうか?

どのような方が住んでいるのでしょうか?

人々は何をしているのでしょうか?

これをやってみると、その地域に多い建物の用途が分かります。

マンションやアパートが多いな、と思ったとします。

マンションやアパートでも住んでいる方はどのような方でしょうか?

学生や単身のサラリーマンでしょうか?

それとも、子育て世代のファミリーでしょうか?

このように住んでる人に意識を向けて考えてみます。

そうすると次の内容が明らかになります。

ある用途と足りないもの（用途）を探す。

ファミリーや子育て世代が多かったとします。

あなたが住む人の気持ちになって考えてみてくださいね。

幼稚園や保育園はあるでしょうか?
小学校はどうですか?
スーパーやコンビニはどうでしょうか?

サラリーマンや独身の単身者が多い地域だとします。

定食屋さん、カフェや喫茶店等はどうでしょうか?
クリーニング、深夜営業しているコンビニ、宅配便の営業所等はどうでしょうか?

便利な所にありますか?

既にある用途はその地域にもう一件必要なのかどうか?

これを考えてみましょう。

そして、この用途はあってもいいのに、なぜかこの地域にはない、そのような用途ならば、あなたの土地で建ててみる価値はあるかもしれません。

託児所等が少ないようなら、この土地で託児所をやるのもいいかもしれないな・・・と検討してみる。これも1つだと思います。

その場合には、どのような営業許可が必要になるのか?

営業許可の種類なども調べてみるといいですね。

そして、実際どのような事業者が付近で託児所をやられているのか、チェックしてみるのも大切だと思います。

 

３　時代の流れを読む

さらに、これがとても大切なことだと思います。

地域にはないもの、それでも時代の流れに合ってないものは、今から作っても意味がないと思います。

全く意味がないとは言いませんが、そこからしっかりと利益を出す、儲けることは難しくなるかもしれません。

今は対面のお店で洋服を買う方が少なくなっているように思います。

実際、洋服を買わず、リースやレンタルで済ませる人もいるかもしれません。

そうなったときに、昔ながらのブティックが流行るのか?これは疑問です。

若者世代が多い地域だとしましょう。

そこで、ブティックを経営して家賃をはらっていけるだけの売り上げが上がるのでしょうか？

こう考えてみるのもだいじですね。

また、そうですね20年位前までは、子供の学習塾が流行っていました。

質が悪くても、ある程度の生徒数が見込めたかと思います。

子供の数自体が少なくなっている今、新しく学習塾業界に参入しようとするとなかなかハードルが高いのではないでしょうか?

もちろんこれも立地や内容にもよります。

コロナの影響がある中で、マイクロスクールといって、オンライン化した学習塾のようなものもトレンドになりつつあります。

このような仕組みを取り入れるビジネスであれば流行るかもしれませんね。

世の中には、商業コンサルタントといって、ショッピングセンターやモール、商店街を中心にこれから流行るビジネスを誘致する専門サービスもあります。

このような方が発信する情報に注意する、というのも1つの手だと思います。

さて、儲かる不動産投資として考える事は、今ある用途と同じものを作るということです。その地域の中にワンルーム用のマンションが多いのならば、そのワンルームマンションの需要があるということです。

ですから、ワンルーム用のマンションを作っておくと儲かる確率が高いと思います。

もう一つは、今その地域にないものを考える、これです。

コンビニの数が少ないならば、1階をコンビニにして、2階以上をワンルームマンションにする。このような作り方もあります。

この時に注意するのは、用途地域からそれ（店舗）が許されるのかどうか?

これを検討することです。
コンビニエンスストアは店舗ですから、店舗が認められる用途でないとできないですね。

もし店舗が認められないのであれば、1階を事務所やクリニックなどにするというのもあります。これも用途地域と比べながら考えてみてください。

そして、どのような建物を作れば良いのか、2つから3つぐらいイメージを持ってみると良いと思います。

このイメージをもったうえで、数字で採算をはじき、シミュレーションをしてみます。

この内容については次回お話します。

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

 

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