大家さん必見、高利回りが期待できる不動産有効活用法　その２

こんにちは、あなたの心に寄り添う不動産・投資アドバイザー、ユキーナ ・サントスこと富塚祐子です。

自己所有の不動産を活用するにはどうすればいいかこれを考えています。
どのような用途で使っていったら、1番儲かるのか?これを考えていました。
ポイントはズバリこれです。

 

 

今日は４番、計算する、採算をみる、について考えてみます。

このような流れで考えます。

 

 

順番に説明しますね。

 

４－１採算について理解する

それでは採算はどのように判断するのでしょうか?

これは言い換えると、「儲けを計算する」ということです。

皆さんは、「儲け」というとどのようなことを想像されるでしょうか?

「儲け」というのは、まず、入ってくるお金を計算します。

そこから、そのお金を得るために必要な費用(経費)を引いていきます。

そして残ったものが「儲け」になります。

これは、不動産投資に限らず、どの投資分析や、ビジネスでもほぼ間違いなく一緒だと思います。

儲けを計算するためには、入ってくるものを把握し、出ていくものを把握しなければいけません。

そして儲けを最大化するという事は、入ってくるものを大きくして、出ていくものを小さくするということです。

不動産の場合、「入ってくるもの」を大きくすると「出ていくもの」も大きくなります。

「出ていくもの」を小さくしたら、身入りも小さくなります。

ちょうどいい出費でちょうどいい収入を見つけなければいけません。

これが採算を考える、ということです。

さらに、出ていく方が多くて、入ってくるものが少ない、となると儲けることができなくなります。

不動産の投資をする前に、この根本的なところを理解することを強く勧めます。

なぜならば、儲けに対する予測、費用に対する予測、これには誤差があります。

予測の限界もあります。けれども、無いよりもましです。

予測の限界から、著しくかけ離れた結果にならないからです。

予測ではありますが、将来の収入と支出のある程度の心づもりができます。

採算を考えないと、実際にものを作ってからとても困ることになります。

このような大家さんもいらっしゃるように思います。

この採算については、具体的に数字を当てはめて、計算をしてみるのが良いと思います。数字をあてはめて計算して、最終的に土地の値段が1番高く出る方法、それを選べば良いのです。

このような採算の考えをもとにして、実際に数字を弾いてみます。

この時には、Microsoft Excelが使えると良いと思います。

私がこのような不動産採算分析を始めたのはなんと30年前です。

その時には、紙に書いて電卓で計算していました。

1カ所間違えると外を全部を直さなければいけないので、とても苦労しました。

ロータスとExcelが登場して、仕事が格段にやりやすくなりました。
皆さんは、Excelのある時代に不動産投資ができるのですから、大いに活用してくださいね。

さらに、これからお話しするやり方は、初心者にわかりやすく説明した簡便方法です。

どのくらいの建物を建てたらいいのか、この目安として考えてください。

ですから、投資の最終判断をするには、なるべく詳細な想定をしてみることをおすすめします。

４－２建物を把握する

さてで実際に、シュミレーションします。
仮に、土地は５００坪、前面道路は８ｍ、容積率は２００％まで可能だとします。

まず、このうちの一部、１６０％までを使って建物を建てることを考えます。

建物をたてたとき、土地１坪当たりの儲けはいくらか、これを計算するようにします。

結果はこのようになりました。

 

なお、国土交通省から、このような地価公示の資料が公表されています。

https://www.land.mlit.go.jp/landPrice_/html/2020/13/2020131120001.html

例として、東京都の世田谷区　１番の公示地価格の評価算定資料です。

地価公示というのは、皆さんご存知のように、特定の不動産について毎年1月1日にこの価格がいくらであるのか?を公表する制度です。

自分の所有不動産の値段がわからない、そのような場合でも、この地価公示の価格を参考にすることによって、ある程度の目安をつけることができます。

このような地価公示の価格は、不動産鑑定士が評価しています。

現在では、上記のホームページから、どのような理由に基づいて、どのような想定を行って価格を判断したのか?これが公表されるようになっています。

ですので、ご自身がお持ちの不動産と、類似のものがあれば、そこの価格についてチェックしてみると良いでしょう。

さらにその価格がどのような前提条件で算定されたのか?

これを調べてみると、ご自身がお持ちの不動産価値の判断に、役立つ情報が取れるかもしれません。

ちなみに自分が所有している不動産と似た公示地、これを判断するのがわからない、こうおっしゃるかもしれません。

類似の公示不動産の判断の仕方ですが、次のような条件をクリアするかどうか、これに着目して類似の公示地を選べば良いと思います。

1 　ご自身がお持ちの不動産と物理的に近くにあること

２　同じ用途地域にあること

３　前面道路付きが似ていること　幅が4メートルか6メートルかなどということです。

この地価公示の中の詳細データを参照すると、この公示価格を算定した前提条件を見ることができます。

ぜひこちらもご覧になって、シュミレーションを行う上での想定条件の参考にされると良いと思います。

さて私はこのような想定をしていました。

500坪で160%ですから、建築できる建築物は800坪になります。

次にこの800坪の全てが賃貸に回せるわけではありません。

玄関や廊下など共用部分が必要になります。

では共用部分等を抜いた部分をどのように算定するか?

これについて説明します。

この場合は、一般的に考えられている有効率をかけて賃貸可能面積を出します。

有効率は、類似の建物から、賃貸可能面積の延床面積に対する割合を調べて計算していきます。ここでは約85%としています。本当はもう少し取れると思いますが、保守的な視点に立って考えてみました。

賃貸可能面積は680坪と求められました。

 

４－３入ってくるお金を把握する

次に1坪あたりの1ヵ月あたりの賃料を計算してみます。

これは、アットホームや、SUUMO等インターネットで出ている賃貸物件の情報を参考にしてください。

さらに、地元の不動産会社に聞いて相場を調べるのも有効です。

また先程の、地価公示にも、坪当たり、いくらの賃料が取れると想定しているのか、これが出ていますので、こちらも参考にしてみてください。

坪と平米では単位が違いますので、注意してください。1坪は約3.3平米です。

3.3をかける、あるいは3.3で割る、これを忘れないようにしてくださいね。

坪あたりの賃料が出たら、これに全体の賃貸可能面積をかけます。

それを12倍すると1年間の賃料となります。

通常、このような不動産の収支分析は、1年間を単位として計算します。

さて、住宅であっても、12月や3月など人の移動が多いときには空室が出ます。

収支計算の中でこのような空室は最初に見積もっておきます。私は、今回は約8%程度の年間空室を見積りました。

空室の考えについてはこちらに記載しておりますのでご参考ください。

不動産投資の落とし穴とは？

これでお持ちの不動産に新しく建物を建てます。その建物を賃貸したらいくら入ってくるのか、これが出ます。

 

４－４出ていくお金を把握する

次はこの入ってくるお金に対して、いくらのお金が必要だったのか?

これを必要諸経費といいます。この経費を調べてみます。

この必要諸経費には、固定資産税、建物の修繕費、管理費、火災保険等の損害保険料、こうしたものが含まれます。

けれども、ここでは話を簡単にするために、こうした経費が収入に対していくらになっているのか?、これを示す「経費率」をかけることで必要諸経費を決めようと思います。

ここでは私は経費率を25%と想定しました。そうすると先程の年間の実質の総額賃料からこちらの必要な諸経費を引いて、純収益は年間約45,000,000円と判定されました。

 

４－５建物を作るための費用を考える

ここでちょっと建物について考えています。

あなたは土地、更地を持っています。

ここから収入、お金を得るために、建物をつくりました。

この建物を作るためにもお金がかかっているわけです。

そして銀行から借り入れで金利を払っているとしたらその金利と、元本の返済分も費用となります。

ここでは比較を簡単にするために、建築費の全額を借りることができる。そして30年で返済する、その借り入れ金利は年0.5%としました。

あくまでも話を簡単にするためです。

実際の融資条件等は常に銀行の方とお話をして確かめてください。

 

４－５土地の値段を考える

 

許容可能な容積を全て使って建物を作るのが良いのか、それとも一定の部分まででおさえておくのが良いのか?これを検討します。

そのためには、計画で最終的に計算された利払い後の純収益が土地1坪に対していくらなのかを計算しています。こちらの基本のパターンでは、最終的な利払い後の純収益約200万円を500坪で割ります。そうすると1坪当たり約40,000円と算定されます。

 

私は次の2つのパターンについても検討してみました。

1 容積を120%に抑えるパタン

2 160%ではなく、200%まで、まるまる使えると仮定して、建物を建てるパターン

 

前記までの計算と同様な計算をしました。

最終的な純利益を計算すると

１では1坪あたり37,000円の利益、

２では200%使いますので、50,000円の利益と出ました。

これで何がわかるのか？ということですが、最適な建物がわかります。

パターン２の方が、土地に割り振られる儲けが多いということです。

パターン２の採算分析で考えると、１坪当たりの利益が一番多く期待できる、ということです。

建物の建築費は多くかかっても、容積いっぱいまで建物を建てて、賃貸マンションの経営を行った方が、

土地の価値はよりよく発揮できると言えるのではないでしょうか?

次回は、今日算定した数字をもとに、５限界をみる（伸びしろ・さげしろ）を説明します。

所有の不動産価格の上限と下限を考えていきます。

 

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

 

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