こんにちは、あなたの心に寄り添う不動産・投資アドバイザー、ユキーナ ・サントスこと富塚祐子です。
最近よく聞かれるのは、「ボロ戸建て投資投資が儲かるのか？」です。
結論から言ってしまうと、儲からないと思います。儲かるやり方もあると思いますが、私はやりません。
私は戸建て住宅の評価もおそらく最低でも100から200件ぐら
いはやってると思います。
このような評価をやったのは、大体30年から20年位前です。
その時の、私たちプロの判断はこうでした。「戸建て住宅は、買ってまで投資するものではない」
どうやっても、採算が合わないのです。入ってくる収益よりも、
出て行く費用の方が多くなってしまうのです。
今、ボロ戸建て投資で儲かるとすると特別な条件の時だと思います。例えば、最初の仕入が恐ろしく安いか、回収コストも含めた経費をとってもとっても安く抑えられるか、これらのどちらかではないでしょうか?
仮に、このような物件があったとしても、銀行や地元の不動産屋が抑えてしまい、一般の投資家には回ってこない、そのように私は考えています。
仮に私のところに、直接ボロ戸建て投資の話が来たとします。
それでも私はやらないと思います。
何故かと言うと、築30年、40年、それ以上経っている戸建ては、見えないリスクがあるからです。
改修コストを抑えようと、ご自身で改修する大家さんもたくさんいると聞きました。それも素晴らしい考えだと思います。しかし、過去30年不動産を見てきた私は、それ(自分で改修)はできないです。
なぜならば、リスクの把握がしっかりできないからです。
基礎や柱の状況、そもそも論で耐震性や遵法性をしっかりチェックすることができないからです。自分で回収した戸建住宅が、地震でぺちゃんこになってしまった。テナントさんがなくなってしまった… 私はこのようなことを考えます。
このようなことがあるかもしれない、そう思うとその投資はできないのです。
日本の、築年がたった木造住宅でも、満額の地震保険をかける事は理論上は可能だと思います。けれども保険の掛け金がえらく高くなります。そうするとやはり採算性が合わないと思うんですよね。
もちろん私は、常に不動産を超保守的な目で見てますので、このように思うのかもしれません。
ですので、ある程度のリスクは覚悟して投資する、このような投資家のためにアドバイスを考えてみました。
仮に、耐震性の危険やアスベストなどの有害物質がないか、こういうところを全て考えないようにします。
その場合に、私がどのような地域を選ぶのか、ピックアップしてみました。ボロ戸建て投資に向く立地の見分け方です。
1 病院の近く
2 グローバル大学徒歩圏
3 郊外モールの近く
4 大型ホテルの近く
5 地方観光都市
1 病院の近く
これは、介護の人、付き添いの人用の賃貸住宅です。意外に病院のそばには、良いホテルがありません。またホテルだと滞在費用が高くなる、と言うのもあります。病院の近くに、きれいで快適な家があって、しっかり休むことができる、こんな住宅があればいいと思います。それならば住宅の1ヵ月の家賃よりも、少し高くても借りてくれるかもしれません。
2 グローバル大学徒歩圏
文部科学省が、グローバル大学を指定しています。この大学は残す、けれどもこれ以外の大学は淘汰する、と宣言したようなものです。
このグローバル大学に指定された大学の近くであれば、一定の学生の数が見込めます。
学生の中には、戸建てを2人でシェアしたい、こんな人もいるかもしれません。さらにグローバル大学は、外国人留学生の受け入れも積極的です。外国人学生の親や親戚が時々日本に訪ねてきます。その時に一緒に住めるような家だったら、とても良いと思います。このような人たちが借りてくれれば、空室のリスクが少なくなりますよね。
3 郊外モールの近く
アウトレットモールはとっても田舎にあります。このモールの各お店の店長は、土日も夜遅くまで働きます。そうすると、モールの近くに適当な住まいが欲しいと思うのではないでしょうか？
従業員向けに確保したいと思うかもしれません。アウトレットモール、ショッピングモールの近くのボロ戸建て、ありそうな気がしますね。これも空室リスクが少ないと思います。
4 大型ホテルの近く
これも同じように、従業員の便益のためです。うまくいけば、ホテルが一定期間借りてくれるかもしれません。シフトの従業員が泊まるための施設にちょうどいいかもしれません。あるいはホテルのマネージャーの人などは、仕事が忙しい時期に泊まるホテルの代わりになると思います。5 地方観光都市
https://nipponia-kosuge.jp/ 画像はこちらからお借りしました。
日本政府は、地方再生に力を入れています。
地方都市で人口が少なくなって過疎化している村が日本全国にはた
くさんあります。国や県からの補助金も出て、
村おこしもある程度うまくいくかもしれません。
それでも調べてみると、地域の経済が活性化していない、
こんなことがあります。訪れる観光客が増えている、
それなのに観光収入があまり増えないのです。何故かと言うと、
それは宿泊がないからですね。
日帰りでランチだけ食べる場合と一泊して温泉につかる場合では、
観光客を落とすお金は10倍ぐらい違います。そうなると、地方都市に宿泊施設を作らなければいけません。
けれども地方の村や町にそんなお金はありません。また、
そんな過疎地にわざわざホテルを建てる会社もありません。
そこで注目されているのが、地域全体をホテルにする、という考え方です。イタリアのアルベルゴディフューゾという考え方がモデルになっていると言われます。
村の中の古民家、使っていない住宅を民宿として観光客の方に使っていただくのです。山梨県の小菅村はこうした分散型ホテルをやっています。このような場所で、回収費も一定の補助金が出るのなら、投資家になってもいいかなと思ったりします。
さてまとめてみると、ボロ戸建て投資を考えても良い立地は次の5つですね。
1 病院の近く
2 グローバル大学徒歩圏
3 郊外モールの近く
4 大型ホテルの近く
5 地方観光都市
1番硬いのが1番と2番かなと思います。失敗しない立地を選ぶとしたら、私はこの2つに絞って、じっくりと売り物件を検討してみると思います。
焦らずに気長に、定期的にチェックしてみる。なるべくその地域に行って、地域の方とコネクションを作る。こんなことからやってみると思います。
分散型ホテル様の古民家について、気になる方は、こちらのイベントでチェックできます。
今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
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