こんにちは、あなたの心に寄り添う不動産・投資アドバイザー、ユキーナ ・サントスこと富塚祐子です。

私が思う、これからの不動産投資についてお話しします。

たくさんの方がブログにも書かれているようですが。。。株式や先物など、投資物件で大きく損した方の話を聞きます。

私は、こんな流れが起こるのかなあと思っています。

そうなったときに、不動産投資家はどうするか?どうしたら良いのかを考えてみます。

まず、今の不動産の買いについては、じっくり考えたらいいでしょう。

今は家賃が上がってるかもしれませんが、この先その物件を借りる人が出てくるのかどうか?

3種類位、違うタイプの賃借人を予測することができれば、購入を考えても良いのではないでしょうか?

例えば、駅から近いので、単身のサラリーマンやOLが住んでいる。

この人たちが住まなくなっても、学校も近くにあるので学生も借りることができる。

この人たちが借りなくなったとしても、大きな病院がすぐ近くにあるので、改装したら病院に住む人たちの寮、あるいは長期患者の付き添い人の寮等として貸すことができる。

このような3つのテナント候補が予測できたら、その物件の投資を考えてみても良いのではないでしょうか?

ポイントは価格ですね。

今は、銀行が7割から8割のローンをつけてくれたとします。

これが貸し剥がしが始まることを想定します。

借入金を半分に抑えられる、それでも物件を手放さないでいられるか?

こんなシュミレーションをしてみたらいいと思います。

こうしたことから考えて、行けそうな物件であれば、投資を検討してみたらいいと思います。

けれども今は買い手市場ですので、状況をよくよく見て、焦って買わないことをお勧めします。

外資系の投資家は、今、日本の不動産では住宅をじっくり考えています。ほとんど、住宅の投資だけを考えている、と言っても良いのではないでしょうか?

住宅といっても、一つ一つの戸建て住宅ではなくて、大規模な賃貸アパートです。

私は不動産の仕事を30年以上やっています。

その中で思う事は、日本の住宅はなかなか買う気にならない、これです。

昭和の好景気の時に、日本の住宅はかなり値上がりしました。

日本人の年収の、10倍以上にもなってしまったのです。

高すぎるところまで上がってから住宅といっても、一つ一つの戸建て住宅ではなくて、大規模な賃貸アパートです。高くなった後に十分かえる、妥当な水準に戻ってきたな、という感じはありません。

さらにもう一つは、日本を除く、ほとんどの先進国、そして途上国も必ずインフレがあります。

不動産は、インフレを回避する最も良い手段なのです。

けれども、日本実はインフレがありません。

日本の住宅は、所有していると価値が上がる、これがなかなか見込めません。

戸建て住宅も、マンションも、買われた方は皆さんそう思ってるのではないでしょうか?

3000万かけて家を建てたけれども、今その評価をすると、1000万もしない、これはよくあります。

そうすると、不動産にお金をかけても、目減りしてしまうのです。

あともう一つ、日本の住宅で気をつけなければいけない事は、機能的な陳腐化です。

赤坂のアークヒルズという有名な高級賃貸住宅があります。こちらは昭和の時代に作られていますから、天井高が低いのです。天井高のような構造は、どうやっても変えようがありません。

今後、日本の住宅がどんどん機能を増していくと、経過年数が経った住宅の機能が劣っていること、これがどんどん目立ってきます。

住宅に投資する場合は、この3つをよくよく理解した上で、投資されることを勧めます。

それでも、なぜ外資系の投資家が日本の住宅に投資をするのか?

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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