不動産投資で失敗しないための７つのチェックポイント 　不動産投資とお金の相談室1

こんにちは、あなたの心に寄り添う不動産・投資アドバイザー、ユキーナ ・サントスこと富塚祐子です。

不動産とホテル投資、旅館再生などの専門家、株式会社インテグリティサポートの桐明幸弘さんと対談させていただきました。

http://www.integrity-s.co.jp/aisatsu.html
対談は後程動画でアップさせていただきますが、その時の内容をお話しいたします。

不動産投資で失敗しない７つのポイントは下記です。

 

1  目的と意義を明らかにする

これは何のために不動産投資をするのか?ということです。

 

ここで注意したいのは、「漠然とした不安を埋めるため」の投資はから得た利益は、不安を埋めるために出て行ってしまうということです。

不動産で利益が上がったとしても、子供が受験に失敗するのではないかという不安、

夫が働けなくなるのではないかという不安、このような不安を埋めるためにその不動産からの利益が出ていってしまうことがあります。

また、どうせうちの夫は稼げないだろう
夫をあてにしていても、この先どんなことがあるか不安でしょうがない、

このような不安があると、お金ではない他の要因で、幸せがなくなってしまう可能性があります。例えば、夫婦関係がうまくいかなくなるとか、不安に思っている夫の病気が現実化されたりします。

ですので、最初の段階で何のためにその不動産投資をやるのか?これを考えることが大切です。

不動産投資に限らず、何か行動を起こす前に、本当にそれをやる必要があるのか?

それで何が得られると思っているのか?

それをやることが、自分にとってどんな意味があるのか?

これを考えてみるといいかと思います。

2 出口を決める

1番をじっくり考えて決めると、「出口」は必然的に決まってきます。

出口とは、投資期間の最後で、その不動産をどうするのか？ということです。

ずっと持ち続けて子供や孫に引き継ぐのか？

一定期間経過後に売却して現金化するのか？

夫婦が歳をとったときに住む家を用意しておきたい、そのための資金も貯めたい、このように考えているとします。

この場合は、5年なり10年という投資期間が過ぎた後に、不動産を売却する、という選択はないですよね。

テナントがでたことをきっかけに、自分達で住む、という選択になります。

子供たちに余計な相続資産を残さない、ということであれば、売却することも視野に入れておいても良いですね。

預金や他の資産とあわせて、持っている不動産も相続してもらいたい、ということであれば、売却はしないけれども、「子供たちに相続させる」これが出口になるわけです。

ここを決めておくと、物件管理の方針がきまります。

最低限これだけの維持管理をしていかなければいけない、

改装やテナントを入れ替え、時代にあった改装をする

など、「不動産をどうすれば良いのか?」の方針が決まってくると思います。

 

3  投資期間と投資総額を考える

 

初期投資には、物件を購入するためのお金、登記等の費用、仲介手数料等がかかってきます。

それだけではなく、10年間その物件を持ったとします。

そうするとその間に維持管理費、修繕費等がかかってきます。

これらが全て投資費用となりますので、こちらにも注意しましょう。

 

4  収益の可能性、確からしさをチェックする

 

よくあるのが、投資用の不動産を買ったはいいが、テナントが出て行ってしまうことです。

そうなると、収入が入らなくなります。

大変なことになった！と慌てる大家さんがいるらしいです。

らしい、と書いたのはあまりに意外だからです。

私たちプロから見ると、とてもびっくりします。

 

不動産を見る専門家は、最初に空室のリスクがどのくらいかを考えます。

そして、収支分析の中で、空室を費用として見込んでおくわけです。

そうすれば、仮に空室が出たとしても、それほど動じないで済むわけです。

それはすでに費用の中で織り込み済みで、その空室の費用を織り込んで、利回り計算や金利の計算をしているわけです。

それでも、1年以上空室になるとしたら、それは募集賃料が高すぎるのか、物件があまりにも古いか（どんなに安くしても入らない）だと思います。

1番最初の賃料の見立てで、少し少なめに予測する姿勢を持っておけば良いのではないでしょうか?

 

5  経費が下げられるかをチェックする

 

まず、その物件に毎月毎月の経費がどのぐらいかかっているのか?これをしっかり把握しましょう。何の費用に、いくらかかっているのかを把握します。その上で、それぞれの経費は必要最小限なのか、これをチェックします。
業界の相場やこんなもんだろう、という数値を鵜呑みにしないで、自分の目で聞いて、確かめて調べて、何にいくらかかるのかを見ていきます。

わかりやすいのは管理費です。昔からの不動産屋さんにずっと頼んでいて、かなりの金額を払っている場合があります。実際に、その不動産屋さんに、どんな仕事をして頂いてるのかを確かめましょう。入金の管理、水道光熱費の支払いであれば、自動会計システムや金融機関で簡単にできると思います。こうした自動化の仕組みを使えば、管理費を最小限にすることができるかもしれません。

6 借入金を考える

どのくらいの借入金が可能になるのか?

少なくとも数件の金融機関にあたってみましょう。

どのくらいの金額をどのような条件で貸してくれるのか?

チェックしてみましょう。

 

など場合分けをして、

シミュレーションしてみましょう。

物件からの家賃で、借入金が全て払えるのか、とても重要な点ですので検証してみましょう。

別の回で説明しますが、エクセルでの収支分析がとても大切です。

 

7 不動産投資をしたいという熱意

 

このような段階やチェック項目を考えてみます。

そして、とても嫌だな、自分にはできないな、と思われた、大変厳しい言い方ですが、不動産投資はやめておかれた方がいいのかなと思います。

なぜなら、この不動産の特性のところで申し上げました。
不動産は、売りたいと思ってすぐに売れるものではありません。
日用品のように、きちんと値段があって、必ず誰かが買っていく、というものではありません。

資産の中ではとても特殊なものです。
ですので、ご自身の思いや熱意が大切です。

自分がどのくらいのリスクを取らなければいけないのか、そこをしっかり把握したい、

だから勉強しよう、という方でないと続かないかなと思います。

 

このように思われるのでしたら、勉強も早いですし、覚えも早いと思われます。

私の高校時代の同級生について、今の職業を考えてみます。

50人近いクラスの中で、不動産関連の仕事をしているのは私1人ですね。

不動産投資について、ちょっとはわかるという方が2―3人いる位ではないでしょうか?

そうすると、ほとんどのサラリーマンで中流階級の方は、不動産投資についてはほとんど素人ではないでしょうか？

そうすると、皆さん不動産投資について、知識や経験のレベルにそれほど差はないのです。

あとは、教材や資料がたくさん出ていますので、そういったものを読んでいき、やっていこうという意思があるのかどうかだと思います。

さて、まとめると、不動産投資で失敗しないコツ、こちらの７つです

 

1つ余談ですが、付け加えておきます。

私はここまで30年以上、不動産を仕事として関わり続けることができました。

それは、バブルでも、超不景気でも、エキサイトしたり、落ち込んだりすることなく、客観的に不動産を見ていたからだと思います。

客観的に見ていると、自然と良いところと悪いところがわかります。

人間と一緒です。

良い所が飛び抜けて良くて、悪いところを補うことができるのであれば、投資を考えて良いのではないかと思います。
投資を考えるとしても、将来起こってくるリスクを考えて、プランB、プランCなどの代替策をその不動産について考えられるのであれば、不動産投資を決意していいのかなと思います。

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

 

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