こんにちは、あなたの心に寄り添う不動産・投資アドバイザー、ユキーナ ・サントスこと富塚祐子です。

私が思う、これからの不動産投資についてお話しします。

たくさんの方がブログにも書かれているようですが。。。株式や先物など、投資物件で大きく損した方の話を聞きます。

何か、「一部の人が、相場を操作している」
このような声も聞こえます。

これはあながち間違った考えではないのかなと思います。日本の政治や社会は、日本人のためにはならないようになっています。

ここで書いてますので、ご参考にしてください。

残念ながら、私はこの見方は正しいのかな、と思っています。そこでこの先を考えてみました。

おそらく日本の経済は、こんな流れになるのかな?と思います。
もちろんこれは、確かなことではありません。
私の考えをお伝えします。
海外の投資家の動きや流れなどからおそらくこうなるのではないか?と思うことです。
1 日本のJPYで査定した投資資産の価格がぐっと下がる
2 主要通貨がJPYに対して上がる、あるいは今の水準を維持
3 外資投資家の資産買い・投資が進む、不動産+エクイティ(会社の株式)など
4 円高が猛烈に進む、前回リーマン後は1ドル75円までいきましたが、これに近い水準ではないかと思います。
5 このタイミングでDisposalー日本円での資産売却ーが行われる
6 外国人投資家が大きな利益を得る
7 日本の次の不景気サイクルが始まる
私は、こんな流れが起こるのかなあと思っています。
そうなったときに、不動産投資家はどうするか?どうしたら良いのかを考えてみます。
まず、今の不動産の買いについては、じっくり考えたらいいでしょう。
今は家賃が上がってるかもしれませんが、この先その物件を借りる人が出てくるのかどうか?
3種類位、違うタイプの賃借人を予測することができれば、購入を考えても良いのではないでしょうか?
例えば、駅から近いので、単身のサラリーマンやOLが住んでいる。
この人たちが住まなくなっても、学校も近くにあるので学生も借りることができる。
この人たちが借りなくなったとしても、大きな病院がすぐ近くにあるので、改装したら病院に住む人たちの寮、あるいは長期患者の付き添い人の寮等として貸すことができる。
このような3つのテナント候補が予測できたら、その物件の投資を考えてみても良いのではないでしょうか?
ポイントは価格ですね。
今は、銀行が7割から8割のローンをつけてくれたとします。
これが貸し剥がしが始まることを想定します。
借入金を半分に抑えられる、それでも物件を手放さないでいられるか?
こんなシュミレーションをしてみたらいいと思います。
こうしたことから考えて、行けそうな物件であれば、投資を検討してみたらいいと思います。
けれども今は買い手市場ですので、状況をよくよく見て、焦って買わないことをお勧めします。
外資系の投資家は、今、日本の不動産では住宅をじっくり考えています。ほとんど、住宅の投資だけを考えている、と言っても良いのではないでしょうか?
住宅といっても、一つ一つの戸建て住宅ではなくて、大規模な賃貸アパートです。
私は不動産の仕事を30年以上やっています。
その中で思う事は、日本の住宅はなかなか買う気にならない、これです。
昭和の好景気の時に、日本の住宅はかなり値上がりしました。
日本人の年収の、10倍以上にもなってしまったのです。
高すぎるところまで上がってから住宅といっても、一つ一つの戸建て住宅ではなくて、大規模な賃貸アパートです。高くなった後に十分かえる、妥当な水準に戻ってきたな、という感じはありません。
さらにもう一つは、日本を除く、ほとんどの先進国、そして途上国も必ずインフレがあります。
不動産は、インフレを回避する最も良い手段なのです。
けれども、日本実はインフレがありません。
日本の住宅は、所有していると価値が上がる、これがなかなか見込めません。
戸建て住宅も、マンションも、買われた方は皆さんそう思ってるのではないでしょうか?
3000万かけて家を建てたけれども、今その評価をすると、1000万もしない、これはよくあります。
そうすると、不動産にお金をかけても、目減りしてしまうのです。
あともう一つ、日本の住宅で気をつけなければいけない事は、機能的な陳腐化です。
赤坂のアークヒルズという有名な高級賃貸住宅があります。こちらは昭和の時代に作られていますから、天井高が低いのです。天井高のような構造は、どうやっても変えようがありません。
今後、日本の住宅がどんどん機能を増していくと、経過年数が経った住宅の機能が劣っていること、これがどんどん目立ってきます。
住宅に投資する場合は、この3つをよくよく理解した上で、投資されることを勧めます。
それでも、なぜ外資系の投資家が日本の住宅に投資をするのか?
1 短期で、3-5 年位でしょうか?売り抜けることを考えているから
2 この間だけでも、アメリカドルや主要な通貨を日本円で持っておきたいから
3 どんな状況になっても、日本人はずっと日本に住んでいるから。。。中国人のように国外に移住する事は滅多にないから

 

おそらくこんな理由だと思います。
そうなると、値段が下がらないようなところに投資するでしょう。
東京や大阪などの大都市の中心地でしょう。もともと住宅地としてグレードが良い場所、こういうところも狙い目かもしれません。
こういう場所で、比較的割安で何か物件が買えるとしたら、それはあるいは「買い」なのかもしれませんね。
また、この先有望な不動産投資の情報、皆さんと共有していきたいと思います

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

 

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