こんにちは、あなたの心に寄り添う自分軸アドバイザー、ユキーナ ・サントスこと富塚祐子です。

沖縄は、ここ数日めっきり寒くなってきました。

私は、夜、寝る時はタオルケット1枚ではなく、2から3枚くらいかけて寝ています。

と同時に、とっても空気が乾燥する時期になってきました。

沖縄は一年中じめじめして、湿度が高いのです。

でも、それでも、今の時期はやはり、空気が乾燥します。

先日、着物の虫干しをしました。

お日様に当てて干すタイプの、湿気取りシートもすぐにしっかりと乾燥できました。

やっぱりこの時期が、着物の手入れには1番良いようです。

さて今日の話は、「着物の手入れ」ならぬ、「不動産の手入れ」です。

投資をする方は、利回りを重視されます。

利回りとは、払ったお金に対して、いくら戻ってくるのか？いくら儲かるのか？の指標です。

通常、〇パーセントと割合で表示します。

１００万円投資して、５万円戻ってきたら、利回りは５％です。

その時に注意していただきたいのが、

表面利回りではなくて本当の「純利回り」を、いつもとらえるということです。

 

プロの方には当たり前かもしれませんが、少々お付き合いください。

私がお伝えしたいのは、たった1つこれだけです。

利回りは、粗利でなくて「純利回り」で考える。

なぜならば、ここが1番、素人が騙されやすいところだからです。

私のメルマガを読んで頂いてる方は、次のことに気づいていただいていると思います。

潜在意識の働きや、人の心理、意識などが、人生やビジネスの結果に大きく影響を与える。

すべては人間の意識です。

仮にきちんと説明してもらっていたとしても、人間は、自分に都合の良い情報だけを取り入れます。

そして、自分が理解できる範囲の中でしか、その情報を処理できません。

だから、次のような誤りが起こります。

「こんなはずではなかった」

「もっと儲かるはずなのに」

「自分が損するはずがない」

それはこの、利回りの「マジック」に騙されているのです。

何と年間利回り１０％、などという「うたい文句」があります。

実態や資料をよくみないで、「１０％！！それはすごい！」ということで、

この話にとびついてしまうのです。

 

そして、蓋を開けてみたら、１０％にも満たない、

それでも、自分には「１０％の利回りがはいってきている！」と思い込んでいる、

こんな状況になります。

自分がいくら稼いで、それにいくらかかって、

差し引きプラスになるのか、マイナスになるのか、

それすらもわからないくらい、「利回り」にとらわれてしまうのです。

騙されていると書きましたが、よく考えると当たり前のことなんですよね。

入ってくるお金があります。

それに対して、出ていくお金もあります。

その差額が、儲けであり、本当の利益です。

これを捉えていないから、おかしなことになります。

例えば、あなたは、築３０年、４０年の物件に投資しようと思ったとします。

古い建物にはそれなりに修繕費がかかってきます。

通常、大規模修繕と言われるものは、鉄筋や鉄骨等の堅固な建物でしたら、建築後、最初の20から30年のうちに一度は必要になります。

そこには、かなりお金がかかります。

 

どのくらいかかるか?というと、ピンからキリまでいろいろあります。

私が知ってる範囲では、新築の建物価格の、ほぼ半分位のお金をかけて、大規模修繕（改装工事）をした方がいます。

この話を聞いたのが、20年位前です。

その後も、その会社の本社はきちんと維持管理して、使えているようです。

そうすると大規模な修繕は、かなり効果があるように思います。

これは、私が知る中で1番、気合を入れて(大規模に)修繕を行ったら例です。

彼らは自社ビルとして持っていたので、ここまでの投資をされたのでしょう。

しかし、賃貸ビルですと、この「大規模修繕をしてるかいどうか」がカギになります。

表面利回りだけを見ていると、この大規模修繕にどのくらいお金がかかるのか、全く読めない、わからないというころになります。

利回りは良いけれども、あちこち、いろいろなところでお金がかかってくる、

その結果、自分の手元に残るお金が少なくなる、

あるいは金利すら払えなくなる、

こんなことが起こりがちです。

不動産の投資をするには、これは当然見るところなのですが、

やはり表面利回りを重視して、費用を見ない方(セミプロか、素人に近い方)　には、

ここまで判断することが難しいですね。

このブログは、不動産のプロでない方もたくさんご覧になっているので、もしそういった方にも参考になればと思います。

利回りは、表面利回りだけではなく、実際に純利回りをきちんと見ていきましょう。

実際に利回りを出すには、総収入から必要諸経費を引きます。

必要諸経費では何を計算したらいいのか?というと次のような費用です。

修繕費、維持費、管理費、賃貸に係る仲介手数料、

公租公課(固定資産税等)、火災保険等の損害保険料、ですね。

意外と見落としがちですが、賃貸物件では当然、空室を想定します。

ある一定の空室は、経費として最初に見込んでおきましょう。

空室損失ということで、経費に見込んでおくと、後から思わぬ空室が出たという時に、焦らなくて済みます。

 

この辺りはわかりにくいと思いますので、私が開催する「不動産学校」では、より詳細に解説させていただきたい、と思います。

表面利回りだけを追っていると、空室のリスクや、こうした空室が出た場合、次のテナントさんが決まるまでの期間など、そのリスクを知ることができません。

また、先ほどの修繕に係る費用も、みることができません。

投資をする場合には、くれぐれも表面の利回りではなく、実際にいくらかかるのか、

必要な経費を引いて、自分の手元に残るのはいくらなのか?

これを把握するようにします。

あのですね・・・これってね、不動産に関することだけではないんです。

商売をするにしても、いくらお金が入ってきて、いくらお金が出ていくか、この差額が純粋な儲けになるわけです。

特別でもなく、自然な、当たり前のことです。

でも、高いお金をかけて不動産投資する人でも、そうですね、半分以上の方は、この仕組みを理解してないのではないでしょうか?

純利回りではなく表面利回りでとらえている方が、かなりたくさんいらっしゃいます。

私の投資の先生がおっしゃっていました。

「今、盛んに、不動産投資の話が自分のところにやってくる。

どれも似たような話なので全く見向きもしないけれども…

投資セミナーにいくと７－８割はこうした不動産投資の話しになりますよ。

マンション買いませんか、アパート買いませんか？不動産投資の話が山ほどきます。

皆さん、素人の方が手を出していかれるんでしょうね。。。。」

このようにおっしゃっていました。

もちろん私のような不動産ばっかり見てきて30年以上の人間には、そこは、ほとんど縁のない世界です。

けれども、そこに一定の需要があるのでしょう。

そして、おそらく半数以上の人が、そうした不動産投資の話に魅力を感じるのでしょう。

という事は、ちょっと見、プロにもいかないアマチュアの方が、

たくさん、高額な不動産に投資されてるということでは？と思いました。

それ自体が悪いわけではありません。

そしてまた、何が良い投資で、何が悪い不動産投資なのか?

これは本当に難しいです。

なぜならば、このような方は、不動産投資をすること自体に大きなプラスを見出しているからです。

ワクワクする、

自分の威厳が発揮できる、

存在意義を感じる、

生きてる意味を感じる、

人から尊敬される、

相手にされる、一目おいてもらえる。。。

こういう事はお金では買えません。

けれども、彼らは、不動産投資をすることで、この満足を得ているのでしょうね。

そうすると、たとえ表面利回りで魅せられて買って、トラブったとします。

例えば、何年後かに借入金が払えない、

物件を手放さざるをえなくなった、

大きな借金を背負った、

こんなことになったとしても、それでも、その投資家さんにとって、不動産投資は、十分意味があるのだと思います。

そこは、私のような不動産ばっかり見てる人間が、何を言っても響かないところだと思います。

「純利回りでみましょう！修繕したら、収支はマイナスですよ・・・」

と私が言っても、

「うるさい！何を言っていやがる」　と思うでしょう。

もう、何をいっても「聞く耳」がないわけです。

私はよく、合気道の山口先生と、「人の持ち合わせ」の話をします。

持ち合わせとは、その人がもっている理解力、洞察力のことです。

このような利回りに魅せられる人たちは、「純利回り」の考え方など、知りたいとも思っていないでしょうね。

それを考えると、不動産のビジネスをやる上で、本当に必要なのは、小手先の知識ではありません。

人間の心理や意識の動き、これを知る力です。

 

さて、このような、不動産の投資で気をつけるところ、

一般の方にお伝えしたいと思います。

この先も、どういう形になるか分かりませんが、不動産についての本当に役に立つ知識を皆さんにお伝えしていきたいと思います。

まず最初に、昨日から受付開始になりました、こちらの「女子フェス」でお話をします。

ビジネスをしていきたい方々が集まってご自身の専門分野についてお話をされます。

私は、不動産ばかりを見てきて30年です。

これまで見た物件は、国内・海外合わせて、およそ2万件になります。

その中で、このように「素人さんが注意するといいよ！」というポイントをお伝えしていきます。

今回お話しするのは、「不動産鑑定士が教える、失敗しないマンション選びのコツ10箇条」です。

マンション業者や、不動産仲介業者とは違った目線で、選ぶときにはここに気をつけてください、というのをお伝えします。

そして、これまでお伝えした事と矛盾するようですが、

この不動産のお仕事というのは、皆さんが考えているよりも、

もっと簡単に仕事になります。

それは、働く人の心(考え方)をしっかりすること、

そして本当にミニマムな、必要最小限の知識をしっかり学ぶことです。

「純利回り」もその一つです。

こちらに参加していただいた皆さんに、ボーナス特典として、「意外に簡単、不動産を仕事にする！」という情報をお届けします。

女性だけでなく、男性ももちろんご参加いただけます。

「夢が叶う女子フェス」　

10:00～17:00　

参加費無料・オンラインZOOMにて開催

日時　１２月４日（土）、私の講座は１３：２０－１３：４０です。

ご興味のある方は、ぜひこちらをポチっとして参加登録お願いします。

事前に質問などいただけましたら、こちらの女子フェス講座でもお話させていただきます。

 

ご質問、ご意見などありましたら、どうぞこちらのメールまでお願いいたします。

ytomizuka@abrilsjp.com

 

潜在意識を書き換える、「ブロック解消」カウンセリングの詳細はこちらです。

https://ameblo.jp/ohhappiness/entry-12342236211.html

 

今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

 

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